【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】近期最受關(guān)注的消息，就是兩岸服務(wù)貿(mào)易協(xié)議審查爭(zhēng)議所爆發(fā)的318學(xué)運(yùn)，學(xué)生佔(zhàn)領(lǐng)立法院的行為是有史以來(lái)頭一遭，引起各界一片譁然。在服貿(mào)審核過(guò)程被討論的沸沸揚(yáng)揚(yáng)之際，其內(nèi)文也受到檢視，其中與房市相關(guān)的就是有人認(rèn)為服貿(mào)通過(guò)，可能導(dǎo)致臺(tái)灣房?jī)r(jià)再被炒高。
 
這幾年全臺(tái)房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)飆升，購(gòu)屋壓力越來(lái)越大，根據(jù)內(nèi)政部營(yíng)建署最新發(fā)布的2013年第4季住宅需求動(dòng)向調(diào)查顯示，臺(tái)北市每坪購(gòu)屋單價(jià)58萬(wàn)、新北市30萬(wàn)、桃竹地區(qū)16.5萬(wàn)元，皆創(chuàng)下調(diào)查12年以來(lái)新高。不過(guò)，雙北市的購(gòu)屋總價(jià)反而呈現(xiàn)下滑情形，原因應(yīng)是單價(jià)持續(xù)拉高，造成民眾購(gòu)買的房屋坪數(shù)越來(lái)越小的緣故。
 
住展房屋網(wǎng)經(jīng)理黃美瑄表示：在近來(lái)房市交易趨緩的情況下，個(gè)案的銷售表現(xiàn)就出現(xiàn)了明顯落差，有些建案因價(jià)格過(guò)高導(dǎo)致銷售情況不佳，只好選擇降價(jià)。例如大直地區(qū)就有個(gè)案曾一度開(kāi)出每坪200萬(wàn)，因?yàn)橘u不出去只得兩度降價(jià)，現(xiàn)在開(kāi)價(jià)平均每坪155萬(wàn)，價(jià)格足足降了兩成多，落差十分驚人。也有個(gè)案因產(chǎn)品特殊而開(kāi)出區(qū)域新高價(jià)。
 
住展房屋網(wǎng)根據(jù)近來(lái)房市現(xiàn)況，一共分析出各7種房?jī)r(jià)上漲與下跌因素，茲分析如下：
 
1.最常見(jiàn)的例子就是，次級(jí)地段開(kāi)出一級(jí)地段的價(jià)格，因市場(chǎng)無(wú)法支撐，在無(wú)法順利銷售的情況下不得不調(diào)降價(jià)格。
 
2.動(dòng)工時(shí)程已到，個(gè)案銷售一段時(shí)程後，剩餘戶數(shù)不多，因開(kāi)工時(shí)程到了，為了完銷結(jié)案，而下修一些被挑剩格局的價(jià)格。
 
3.開(kāi)價(jià)不符區(qū)域行情，在個(gè)案未正式公開(kāi)前先行潛銷，測(cè)試一段時(shí)間，來(lái)客反應(yīng)價(jià)格過(guò)高後，才調(diào)降回客戶可接受的價(jià)格範(fàn)圍。
 
4.供給過(guò)量區(qū)，某些供給量大的區(qū)塊，因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)激烈，個(gè)案本身不具特色，產(chǎn)品重覆性過(guò)高，價(jià)格只好逐步調(diào)降。
 
5.公共建設(shè)遲遲沒(méi)有到位，有時(shí)也會(huì)產(chǎn)生房?jī)r(jià)下修情形，例如新莊地區(qū)，因捷運(yùn)題材拉高此區(qū)行情，公共建設(shè)卻過(guò)於緩慢，導(dǎo)致有些個(gè)案只得選擇調(diào)降價(jià)格。而去年捷運(yùn)圖上消失的八條路線，也同樣影響了周邊的房市，在不清楚捷運(yùn)還要等多久、什麼時(shí)候會(huì)蓋好的情況下，周邊房?jī)r(jià)只得下修來(lái)等待客源。除了交通因素外，例如產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商場(chǎng)等若發(fā)展不如預(yù)期興盛，也可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)下修。
 
6.建商轉(zhuǎn)向海外投資，資金逐漸轉(zhuǎn)移，國(guó)內(nèi)推案量減少，將重心轉(zhuǎn)移的情況下，為求加快結(jié)案，定價(jià)策略也會(huì)調(diào)整。例如某中部知名建商近期積極開(kāi)發(fā)海外房地產(chǎn)，就調(diào)整了旗下幾個(gè)建案的定價(jià)策略。
 
7.非住宅用地，例如工業(yè)用地等，因原本土地成本就較低，碰上政府近來(lái)嚴(yán)格查察非住宅使用土地，建案為趕緊走避風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)降價(jià)格盡速結(jié)案。
 
住展房屋網(wǎng)經(jīng)理黃美瑄表示：房市下修因素，可歸咎於現(xiàn)今房市大環(huán)境反應(yīng)較為冷清，民眾的購(gòu)屋意願(yuàn)不如之前熱絡(luò)所造成。若是換個(gè)時(shí)空背景，民眾對(duì)區(qū)域環(huán)境有信心，對(duì)房?jī)r(jià)期許高，價(jià)格就能有其支撐力，建商不用擔(dān)心房屋銷售會(huì)受到影響。
 
當(dāng)然，價(jià)格下修還是個(gè)案情形，整體來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)仍然呈現(xiàn)漲勢(shì)。房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的原因，從個(gè)案來(lái)分析，原因也可分成7種：
 
1.地段良好、基地條件佳，通常房?jī)r(jià)就有不斷挑戰(zhàn)新高的本錢。
 
2.精華土地大面積開(kāi)發(fā)案，如政府早期釋出的精華土地，在建商養(yǎng)地或整合鄰近一些畸零土地成功後，未來(lái)公開(kāi)都有提升地區(qū)房?jī)r(jià)的實(shí)力。
 
3.規(guī)劃小坪數(shù)小套房，調(diào)升房屋單價(jià)，因規(guī)劃坪數(shù)小，總價(jià)較易符合區(qū)域客源，業(yè)者就容易拉抬單價(jià)，形成低總價(jià)高單價(jià)的狀況。
 
4.訴求低公設(shè)比來(lái)調(diào)升房?jī)r(jià)，有些個(gè)案在規(guī)畫時(shí)就盡量壓低公共設(shè)施，在銷售時(shí)告知消費(fèi)者，單價(jià)雖較高，但實(shí)際使用坪數(shù)較多，消費(fèi)者在衡量之後會(huì)較有願(yuàn)意買單。
 
5.區(qū)域有潛力造成房?jī)r(jià)推擠效應(yīng)，有些區(qū)域被投資客認(rèn)同有潛力，雖然還沒(méi)有實(shí)際建設(shè)到位，卻因房?jī)r(jià)推擠效應(yīng)，已將周邊房?jī)r(jià)炒高，例如桃園的中路重劃區(qū)、經(jīng)國(guó)重劃區(qū)，或是鶯歌的鳳鳴重劃區(qū)，都是尚未公開(kāi)的重劃區(qū)被炒作而造成價(jià)格拉抬，在鳳鳴重劃區(qū)內(nèi)的土地更是喊到一坪65萬(wàn)，土地成本不斷上漲，讓此區(qū)房?jī)r(jià)格也將衝到3字頭。
 
6.同體系的建案彼此拉抬，當(dāng)系列個(gè)案推出第二期時(shí)，單價(jià)一定會(huì)設(shè)定比第一期的價(jià)格高，新案價(jià)格當(dāng)然也會(huì)跟著上漲。
 
7.規(guī)模較大有品牌的財(cái)團(tuán)，推出建案時(shí)價(jià)格就會(huì)較其他建案來(lái)的高，而地區(qū)性的建商品牌，在該地區(qū)容易得到區(qū)域客層的支持，價(jià)格也會(huì)順勢(shì)拉抬。
 
住展房屋網(wǎng)經(jīng)理黃美瑄表示：展望現(xiàn)今房市，個(gè)案推出後房?jī)r(jià)漲跌潛藏不少因素。接下來(lái)進(jìn)入329檔期，大量的建案一齊推出，勢(shì)必又會(huì)影響現(xiàn)今區(qū)域的價(jià)格行情，而哪些個(gè)案會(huì)成功、哪些個(gè)案銷售會(huì)挫敗，如用以上述因素來(lái)探討，就可略知建案未來(lái)推出後的成與敗。